 |
Тезисы докладов Инвестиционного форума «Этапы реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России"»
(Ярославль, 28 - 30 июня 2007 г.)
Проблемы и перспективы развития рынка строительства на примере Ярославского региона
Кузнецов Александр Владимирович, заместитель председателя муниципалитета г. Ярославля, руководитель группы компаний «Арсенал» (г. Ярославль)
Оценка ситуации
Если говорить о развитии строительной отрасли в Ярославле в 2006-2007 годах, то в целом, я считаю, ее развитие было достаточно динамичным. Успехам строителей поспособствовала и теплая зима, позволившая работать практически бесперебойно. В Ярославской области и Ярославле было сдано немало крупных объектов, таких, например, как ТК «Вернисаж», Я приписываю это к успехам региона по одной простой причине: надо учитывать, что на строительство подобных объектов в основном работают именно ярославские предприятия стройиндустрии и ярославские строители.
Однако, нельзя сказать, что в целом тенденции благоприятны. Согласно нормативам в Ярославле ежегодно должно строиться около 300 тысяч квадратных метров жилья. Это если исходить из установленного норматива по 0,5 кв.м. на каждого жителя. Но в прошлом году было построено лишь 180 тысяч кв.м, и вряд ли в 2007 году мы наверстаем упущенное. Причин для этих опасений немало.
Законы и цены - две беды российских строителей
Первое. За последний год мы получили целый комплекс изменений в законодательстве, которые заметно усложнили положение застройщиков. Я имею в виду, принятие нового Градостроительного и Земельного кодексов, перекроенное жилищное законодательство, касающееся долевого строительства и изменения в миграционной политике. Стоит учитывать, что такие масштабные законы, как Градостроительный и Земельный кодексы мы будем осваивать еще в течение 2 лет. И уже сейчас они начинают обрастать всевозможными поправками и нормативными актами, которые тоже необходимо изучить (вот буквально со дня на день ждем новых нормативных актов).
Жилищное законодательство, решив обезопасить дольщиков, серьезно осложнило жизнь застройщикам, вынудив их возводить жилые дома практически на собственные средства. Есть удобный для всех выход - кредит. Однако, мало того, что ставки по кредитам неоправданно высоки, банки весьма неохотно дают кредиты на строительство жилья, так как по новому закону они в этом случае должны нести солидарную ответственность с застройщиком. Опять же до сих пор не решен вопрос об использовании договоров аренды и проектной документации сооружений в качестве залога под кредит. Хотя это нормальная мировая практика, и иностранные банки, прочно обосновавшиеся в России, готовы идти на такой шаг, но по закону не имеют право. Приходится придумывать обходные, боле сложные механизмы работы с банками, а это ведет к удорожанию кредитов.
Изменения правил использования труда мигрантов тоже ничего хорошего пока не принесли. И если регионы, где собственной рабочей силы худо-бедно хватает, пока не почувствовали на себе действие новых веяний, то многие ярославские и, тем более, московские стройки попросту встали без прижившихся там трудовых мигрантов.
Вопреки ожиданиям застройщиков, изменения в законодательстве так и не привели к упрощению процедур согласования объектов. По-прежнему, на согласования у застройщика уходит от 2,5 до 3 лет. Ведь вместо инстанций, «добро» которых уже не требуется, тут же неожиданно появляются другие процедуры . Свежий пример: согласно мартовскому постановлению Правительства России теперь требуется повторная экспертиза проекта, которой до апреля сего года в списке согласований не было. В результате, застройщики, готовые вот-вот получить разрешение на строительство, снова вынуждены ждать. При этом стоит учитывать, что каждая инстанция, каждый чиновник по-своему трактует нормативные акты и букву Закона. А в результате, страдают застройщики, которых при согласовании документации попросту «гоняют по кругу».И так при нашем хронически изменяющемся законодательстве может длиться вечно.
Второй негативный фактор - непрестанный рот цен на стройматериалы, транспорт и другие расходы... В среднем за год, с марта прошлого года до марта текущего года, цены на стройматериалы возросли на 50%. А на металл, с учетом сезонных колебаний, - на 100%.
К этому стоит добавить еще и отсутствие квалифицированных кадров. В Ярославском регионе остро ощущается дефицит не только рабочих строительных специальностей, но инженерно-технических работников. И это общероссийская тенденция. По прогнозам аналитиков к 2015 году в стране будет ощущаться острый дефицит специалистов строительной отрасли: от рабочих, до высшего инженерного звена.
«Частных» проблем не бывает
Существует еще немало проблем, причем общероссийских, которые необходимо решать. Отдельно хочется остановиться на существующем порядке платы за подключение (к электрическим, тепловым и сетям водоснабжения) и схеме оплаты за аренду земли. В свое время, принимая решение о продаже земли под застройку через аукцион и оценке земли независимыми оценщиками, депутаты муниципалитета и предположить не могли, какой нагрузкой на застройщиков это обернется. Согласно решению исполнительной власти, сразу же после аукциона застройщик вынужден заплатить немалую сумму за право заключить договор, плюс немедленно внеси 20% всей суммы договора. Это при том, что реально на строительную площадку после завершения дорогостоящих проектных работ и многочисленных согласований, он выйдет не ранее чем, через 2, а то и через 3 года. Также заблаговременно, не дожидаясь ни техусловий, ни закладки первого камня, требуют оплаты за подключение к сетям и «Яргорэлектросеть», и «Ярославский водоканал», и «ТГК-2».
Причем нет никакой гарантии, что даже заплатив сполна за подключение, к моменту сдачи готового объекта все коммуникации будут подведены к площадке. Это объективная ситуация, и надо смотреть правде в глаза: на сегодняшний момент ни у водоканала, ни у энергетиков нет достаточного количества рабочих рук и проектных структур для того, чтобы в срок обеспечить выполнение всех работ.
Людям, далеким от строительства конкретных объектов, проблемы подключений и платы за землю могут показаться несущественными. Однако, каждый строитель знает насколько в процессе строительства важны такие частные моменты. Порой, от них зависит все: от сроков сдачи объекта до его себестоимости.
Жилье не будет дешевле
Есть еще одна проблема, которая носит, скорее, субъективный характер. Сохраняется тенденция, которая была замечена этой осенью: люди, под воздействием PR-кампании национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», замерли в ожидании удешевления жилья, продажи, как говорят риэлторы, «встали».
Любой строитель вам подтвердит, что никаких предпосылок для удешевления стоимости квадратного метра нет. Возможный резерв - плата за землю и за подключение, о которых шла речь выше. Но этим резервом местные власти вполне правомерно никогда не дадут воспользоваться даже в целях достижения продекларированной правительством доступности жилья. Так как эти деньги идут на развитие коммуникаций и в доходную часть небогатых местных бюджетов.
Раскроем карты и подсчитаем: какова же реальная прибыль застройщика от стоимости квадратного метра жилья. Сейчас доля платы за подключение и землю в продажной стоимости квадратного метра многоквартирного дома составляет от 5 о 7,5 тысяч рублей; от 22 до 25 тысяч рублей - затраты на строительно-монтажные и проектные работы; плюс к этому - проценты по кредиту за 2-3 года... Лишь оставшаяся часть и составляет реальную прибыль застройщика.
Как видите, вопреки расхожим домыслам о 100-процентной прибыли застройщиков, навар при строительстве домов массовой застройки невелик.
В районах массовой и перспективной застройки прибыль от строительства многоэтажного дома составляет от 20 до 40%. И получается она только тогда, когда дом сдан, т. е. примерно через три года после того, как застройщик начинает вкладывать в объект свои деньги или кредитные средства.
Элитное жилье в центральных районах города, действительно, дает солидную прибыль, так как там стоимость квадратного метра другая. Но центральная застройка - это капля в море, порядка 10% всего строящегося в городе жилья и рассчитывать на массовое строительство в центре Ярославля по меньшей мере наивно.
Высокая стоимость квадратного метра - это реальная прибыль для многих коммерческих структур. дорогая недвижимость выгодна тому же банковскому сектору, о котором мы уже говорили выше, так как именно недвижимость чаще всего становится залоговой стоимостью. А чем больше залог, тем больше можно взять кредит, тем большие проценты получают банки...
Все вышесказанное дает мне право утверждать: дешеветь жилье не будет. Более того, все чаще аналитики российского рынка недвижимости, и строители полностью с ними солидарны, утверждают, что единственный способ сделать жилье доступным - удешевить кредитование для застройщиков, упростить схему получения ипотечных кредитов для граждан и вывести заработную плату россиян на уровень сопоставимый со стоимостью жилья в регионах.
Не допустить монополизацию
Ситуация на рынке строительства объективно располагает к монополизации этого рынка. Можно сказать, что процесс поглощения и укрупнения компаний уже начался. Это экономически обосновано: когда только на начальных этапах строительства стандартного многоэтажного четырехподъездного дома застройщик вынужден затратить порядка 50 миллионов рублей, выживут только сильнейшие.
Кроме того, на примере Ярославля мы можем наблюдать приход в регион крупных столичных строительных компаний: «С-Холдинг», СУ-155, «ПикРегион». Пока я не замечаю, чтобы их присутствие как-то сильно повлияло на развитие строительного рынка в Ярославле и области, конкуренция у нас пока невелика. Но само присутствие столичных монстров в регионе - «первый звонок».
Монополизацию рынка строительства допустить нельзя. В противном случае «доступного жилья» Россия не получит никогда, ибо цены на квадратный метр будут диктовать уже монополисты.
|
|
АРХИТЕКТУРА (архив)
Архивы:
Выставка "Архитектура"
Выставка "Ваше жилище"
Выставка "Экология города"
Другие выставки
|
