 |
Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции "Градостроительство. Реставрация и реконструкция российских городов"
(Ярославль, 8 - 9 июня 2006 г.):
Актуальные градостроительные проблемы города Ярославля. Законодательное и нормативно-техническое обеспечение градостроительной деятельности. Поиск путей преодоления несовершенства действующего законодательства в области градостроительства
Лебедев Игорь Юрьевич, начальник Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля
С начала 2005 года, то есть уже около полутора лет в Российской Федерации действует новый Градостроительный кодекс, пришедший на смену действовавшему с 1998 года прежнему ГК РФ. Одновременно с новым Градостроительным кодексом принят также целый пакет законодательных и нормативных актов, разработанных с целью кардинального реформирования правоотношений в градостроительстве.
По прошествии года можно подвести предварительные итоги и анализ последствий принятия нового законодательства.
Можно сказать в общих словах, что итоги довольно противоречивые:
- с одной стороны сделан решительный шаг к концептуальному пересмотру и демонтажу действующей до этого, и, во многом несовершенной системы регулирования градостроительства во многом наследовавшей черты и схемы советских времен;
- с другой стороны, столь резкий переход к новым понятиям, терминологии и в целом к новому порядку правоотношений привел к определенным провалам и непониманию, связанным, как с возникшим правовым вакуумом в этой сфере, так и с целым рядом коллизий в принятом пакете нормативных документов.
Что же собой представляют те новеллы в законодательстве, которые доставили наибольшие трудности в их применении в реальной практике регулирования градостроительства в городе Ярославле:
- Прежде всего следует отметить изменения в терминологии, используемой в законодательстве. Введен впервые целый ряд новых терминов, таких, например, как «градостроительный план земельного участка», «правила застройки и землепользования», «виды разрешенного использования земельного участка», «предельные параметры объектов», «проекты межевания» и множество других.
Вместе с тем целый ряд действовавших до этого терминов и понятий претерпел существенные изменения как смысловом, так и концептуальном отношении, а некоторые общепринятые понятия до этого активно применявшиеся в каждодневной практике градостроительства и вовсе исчезли (например проекты застройки, архитектурно-планировочные задания, заказчик и ряд других).
- Вторая проблема состоит в конкретных установках, заключенных в принципах архитектурно-строительного проектирования. Суть их состоит в том, что в силу целого ряда обстоятельств подходы к проектированию объектов различного назначения были слабо связаны с реальными размерами и конфигурацией земельного участка, то есть земельный участок под застройку формировался по результатам проектирования, когда уже практически был решен облик и параметры будущего объекта.
Новый подход, заложенный в нынешнем законодательстве (новый Градостроительный кодекс и изменения в действующий с 2001г. Земельный кодекс) состоит в том, что проектирование неразрывно связано и принципиально зависит от имеющегося у застройщика земельного участка.
То есть принцип «проект» — «формирование земельного участка» сменился в точности до наоборот: «сформированный земельный участок» — «проект».
И соответственно этому понятию сменилось понятие «застройщика». Теперь застройщик — это не просто лицо или организация, имеющие намерения что-либо осуществить, а прежде всего — правообладатель земельного участка.
- Исчезло понятие «градостроительная документация» и изменилась ее роль в качестве обоснования размещения конкретных объектов капитального строительства.
Вместо этого введено понятие документации по планировке территории с подразделением ее на три взаимосвязанных типа:
- проекты планировки территории;
- проекты межевания;
- градостроительные планы земельных участков.
Существенно изменились подходы к составу, порядку разработки, согласованию и утверждению этих документов.
К настоящему времени в Ярославле разработка так называемой «градостроительной документации» велась в основном частными организациями, инвесторами, имеющими намерение реконструировать или застроить ту или иную планировочную единицу (квартал, микрорайон), и, таким образом, к настоящему времени выдана исходно-разрешительная документация более, чем на 150 кварталов и микрорайонов на территории г. Ярославля. Подобных подход в общем и целом является малоэффективным, поскольку полагаться на возможности частных организаций в таком сложном вопросе довольно опасно. Тем более, что как правило, при разработке проектов застройки эти организации преследую свои экономические интересы, которым очень часто вступают в противоречие как с градостроительными нормами, а иногда и со здравым смыслом.
Заключенные же в новом законодательстве принципы диктуют обязанность самих органов городского самоуправления, как правило, самостоятельно разрабатывать и утверждать документацию по планировке территории. В подтверждение этого тезиса и требований ст.45,46 Градостроительного Кодекса мэром города подписано постановление «Об обеспечении подготовки документации по планировке территории города Ярославля».
Реализация этих условий связано с резким увеличением ассигнований из городского бюджета на цели, что подтверждено соответствующим решением муниципалитета, подтверждающим возможность расходования средств из целевого бюджетного фонда
- Значительно изменился порядок государственной экспертизы документации. Целый ряд объектов и видов документации отныне не подлежат государственной экспертизе, в частности документация по малоэтажным и небольшим по площади объектам различного назначения, тем самым значительно увеличилась ответственность как самих застройщиков, так и органов городского самоуправления при их реализации. Отсутствует так же требование по проведению государственной экспертизы документации по планировке территории.
- Самые серьезные изменения коснулись жилищного строительства, принятые практически в близкие сроки совместно с Градостроительным кодексом Жилищный кодекс РФ, изменения в «Земельном кодексе Российской Федерации», а также целый ряд законов, например закон РФ «О долевом строительстве», закон РФ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и т.д. в корне изменили системные подходы к этому вопросу.
Прежде всего резко изменился порядок предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, обязав с 1 октября 2005 г. органы местного самоуправления предоставлять участки исключительно через аукционы. Ужесточены правила игры на рынке жилищной недвижимости, связанные с привлечением долевого участия граждан и организаций для целей жилищного строительства, в том числе и в отношении обеспечения финансовой устойчивости застройщиков, привлекающих средства на долевых условиях.
При этом законодатели практически не оставили застройщикам и местным органам власти времени для «раскачки». Одни из законодательных актов вступили в действие через 2-3 месяца после их принятия, другие же не более, чем через полгода - год.
Надо отметить, что для сложных и инерционных инвестиционных процессов это крайне сжатые сроки!
Тем самым установлены жесткие правовые и нормативные рамки и продекларирована цель резко простимулировать рост жилищного строительства и установить прозрачность процедуры предоставления земельных участков. В развитие этих положений правительством РФ приняты решения о реализации национальных проектов и прежде всего проекта по обеспечению граждан России доступным жильем. Суть мероприятий, принятых на уровне государства, состоит в развитии жилищного рынка путем создания сбалансированных условий на рынке жилищного строительства, создания и стимулирования системы ипотечного кредитования населения.
Вместе с тем проблема состоит в том, что одним из основных условий при этом состоит в обязанности городских властей по предоставлению на аукционы сформированных и инженерно подготовленных земельных участков, что опять же требует значительных финансовых и временных затрат.
К настоящему времени за прошедшие несколько месяцев городом подготовлены на продажу через аукционы более 20 участков под жилищное строительство, в том числе и для комплексного освоения территорий.
- Целый ряд нынешних актуальных проблем градостроительства связан, как уже говорилось, с правовым вакуумом, вызванном запаздыванием регулирующих организаций с разработкой большого количества нормативных подзаконных актов, призванных конкретизировать положения федеральных законов. Таким образом, нам приходится в значительной степени импровизировать в отсутствии нормативно-правовой базы, что зачастую приводит к ошибкам и даже иногда вызывает возражения в отношении принимаемых решений со стороны органов прокуратуры.
Другим крупным блоком актуальных проблем в условиях Ярославля является реализация Федеральных целевых программ, связанных с модернизацией инженерно-технических систем обеспечения городского хозяйства, обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой.
Имеющиеся в городе сети, особенно магистральные, за последние годы значительно обветшали даже для обслуживания уже имеющегося жилого фонда, в то время как мы говорим о его резком количественном и качественном росте. Реализация программ модернизации городских инженерных сетей потребует инвестиций на сумму более 8 млрд.рублей. Муниципалитетом города принята комплексная программа развития городских сетей на период до 2010 г. призванная обеспечить строительство в ближайшее время 1.5-2 млн. кв. м нового жилья. Данная программа выла вынесена на публичные слушания жителей города и получила их одобрение.
В городе существует проблема расселения ветхого и аварийного жилья. Принята целевая программа муниципалитета г.Ярославля по данной проблеме. В настоящее время в городе насчитывается около 200 тыс.кв.м. ветхого и аварийного жилья (около 4,5 тыс.квартир), которые в соответствии с данной программой предстоит расселить до 2010 года.
При этом подразумевается привлечение как частных инвестиций, так и средств бюджетов всех уровней. Достигнуты принципиальные договоренности с правительством РФ о паритетном финансировании данной программы и в ближайшее время ожидается значительное поступление средств из Федерального бюджета, которое предстоит освоить. Муниципалитетом принято решение регламентирующие принципы и подходы по привлечению средств инвесторов для решения этой важнейшей социальной проблемы.
Нынешний год стал значимым для города и в связи с окончанием разработки и утверждением нового Генерального плана города. Предыдущий генплан, действовавший с 1971 года, практически не соответствовал тем кардинальным сдвигам, которые проходили как в городе, так и во всей стране в последние годы.
Новый Генеральный план города определяет стратегию развития городских территорий на период до 2020 года. Данный Генеральный план разработан на основе современных принципов градостроительного планирования и учитывает тенденции развития научной градостроительной мысли применительно к г. Ярославлю. В ближайшее время в соответствии с решением муниципалитета города предстоит разработать и утвердить план реализации положений Генерального плана. В ближайшее же время в планах города и приступить к разработке Правил застройки и землепользования. В городе создана постоянно действующая Комиссия по подготовке проекта правил застройки и землепользования с привлечение представителей надзорных и инспектирующих органов, ведущих проектных организаций.
Ярославль является уникальным историческим городом с тысячелетней историей. В 2010 году будет торжественно отмечаться его 1000-летие на уровне государства. Правительством РФ создан организационный комитет по празднованию тысячелетия.
В связи с этим планируется значительное привлечение инвестиций в строительство. К этой знаменательной дате в городе планируется построить множество объектов социального, культурно-бытового назначения, многие из которых будут уникальными. Это, прежде всего, новые гостиничные комплексы, торговые центры и супермаркеты, бассейны и аквапарки.
В нынешнем году ожидается окончание строительства первой очереди нового автомобильного моста через Волгу, который существенно снизит транспортную нагрузку, особенно в исторической части города.
Планируется создание целого ряда пешеходных зон, особенно в центральной исторической части города, которое в прошедшем году признано ЮНЕСКО объектом исторического наследия общемирового значения.
Задача городских властей — бережное отношение к уникальной городской среде центральной исторической части города.
В планах города в ближайшие несколько лет создание новых жилых микрорайонов, прежде всего это №№ 7-а, 9, 9-а, 12, 13, 15 в Северном жилом районе; МКР №№ 1, 2, 3, 4, 5 ЖР «Сокол», МКР №№ 1, 2 в ЖР «Дядьково» во Фрунзенском районе, МКР №№ 9, 10 в Заволжском районе.
Реализация этих объектов позволит ввести более 3млн. кв. м жилья.
Таким образом, Ярославль живет, строится, развивается. И подводя общий вывод доклада: актуальные градостроительные проблемы — это проблемы развития, роста.
|
|
АРХИТЕКТУРА (архив)
Архивы:
Выставка "Архитектура"
Выставка "Ваше жилище"
Выставка "Экология города"
Другие выставки
|
