 |
Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции "Градостроительство. Реставрация и реконструкция российских городов"
(Ярославль, 8 - 9 июня 2006 г.):
Анализ конкретных проблем застройщика и инвестора
Смоленский Сергей Леонидович, директор по строительству Компании «Спектр» (г.Ярославль)
Основные проблемы строительной отрасли не новы, они сформировались десятилетия назад: это сложность производственного процесса, технологическая отсталость, низкая культура производства, необязательность поставщиков и многое другое.
Однако в последнее время в отрасли высокими темпами идут изменения, что создает новые, неведомые раньше проблемы. Изменяется правовое поле: за последние несколько лет полностью изменилась юридическая основа деятельности, приняты новые Земельный, Жилищный, Градостроительный Кодексы, законы о долевом участии. Все они призваны защитить интересы мелких инвесторов — физических лиц, которые долгое время игнорировались. Однако в результате мы имеем сегодня другой перекос: ответственность в значительной мере перекладывается на инвестора, строительные организации, банки. Это породило и еще выявит в будущем целый комплекс проблем, нуждающихся в отдельном исследовании. Но в данном выступлении затронуты только те проблемы, с которыми сталкиваются в повседневной профессиональной деятельности застройщики и инвесторы.
Проблемы инвестора/застройщика.
- «Расчет на патриотизм инвестора». В настоящее время не созданы условия для социально-ориентированной деятельности в области инвестиций в строительство, в частности реконструкции и реставрации. Не существует государственных программ, которые делали бы привлекательными вложения средств в социальные проекты. Из-за этого мы имеем сегодня очевидный перекос: ажиотажное строительство бизнес-центров, магазинов, игровых клубов и так далее. И низкий интерес инвесторов к реконструкции объектов находящихся вдали от интенсивных транспортных и пешеходных потоков.
- «Закрытость информации о выгодных проектах». Сегодня доступ к этой информации ограничен. Инвесторы из других регионов готовы вкладывать деньги в выгодные проекты (что выгодно для Ярославля и области), но, не имея этой информации, ищут другие возможности для размещения средств. Необходимо создать единый кадастр проектов и обеспечить открытость этой информации.
- «Проблемы капитала в центре города». Отсутствие государственной поддержки инвесторов, занимающихся реконструкцией исторических объектов, кварталов, строительством в центре города, «выдавливает» капитал на периферию — легче строить без ограничений на окраине, чем решать множество проблем, занимаясь реконструкцией в центре. Более того, сложность и низкая рентабельность строительства в центре города часто вынуждает тех, кто решился взяться подобные проекты к максимальной экономии, что отрицательно сказывается на качестве проведения работ, в основном за счет удешевления методов восстановления.
- «Проблема финансов». Нельзя не упомянуть всем известную проблему кредитования строительства. Кредитование капитального строительства подразумевает сегодня обязательное внесение значительного залога, оформление большого количества бумаг, представляет собой трудоемкий и длительный процесс. Это резко сужает круг предприятий, которым доступен этот сектор бизнеса, делает среду менее конкурентной, что негативно скажется в долгосрочной перспективе.
- «Поиск заказчика». Заказчик — организатор всего комплекса работ по строительству. Есть минимальное количество организаций, которые оказывают, в том числе, такого рода услуги. Организаций, профессионально занимающихся только этим видом услуг в Ярославле 2-3. Профессии «инженер-застройщик» не существует — этим занимаются люди, вышедшие либо из строительства, либо из проектных организаций. В результате получается, что подрядчик одновременно выполнят функцию и заказчика, силами людей в своем штате, что в корне неправильно, ведет к бесконтрольности и злоупотреблениям.
- «Поиск подрядчика». Это одна из острейших проблем: при обилии фирм, имеющих лицензии на право наниматься строительством, реконструкцией/реставрацией, реально работают над крупными проектами единицы, причем, не редко, устаревшими методами.
- «Низкий профессиональный уровень подрядчиков». В последние годы строительная отрасль понесла огромные профессиональные потери. И если численность специалистов рабочих специальностей сейчас восстанавливается (вместе с ростом престижа строителя), то общий профессиональный уровень инженерно-технических работников в строительной отрасли сегодня очень низок. Для того, чтобы вырастить профессионалов этих специальностей требуются десятилетия. Именно в этом, на наш взгляд, причина целого комплекса проблем:
- «Слабые инженерные решения»
- «Дороговизна строительства»
- «Низкое качество»
- «Подход, не ориентированный на нужды тех, кто будет в дальнейшем эксплуатировать данный объект».
Именно подрядчики, на наш взгляд, самое слабое звено сегодняшней строительной отрасли. Именно здесь требуются особое внимание государства, разработка программ развития и поддержки — в первую очередь через подготовку кадров, наращивание технологических мощностей, восстановления нормативов, стандартов, сквозной системы контроля качества. На это требуется значительное время, но это вложения в будущее отрасли.
Результат отсутствия дальновидного государственного подхода, упования исключительно на рыночные механизмы мы можем видеть сегодня в жилищном строительстве. Склонность решать проблему увеличения темпов строительства жилья путем стимулирования только спроса (создания ипотечных программ, выдачи сертификатов военным, снижения процентов по кредитам, и т.п.) привела не к увеличению предложения (объемов строительства), а лишь к увеличению цены квадратного метра. Высокие риски, с которыми сталкивается любой застройщик при наращивании мощностей, подталкивают его воспользоваться ситуацией повышенного спроса и взвинтить цену, сохраняя неизменными объемы. А искусственно созданный дефицит плохо влияет на качество.
Резюмируя вышеизложенное, мы предполагаем, что резкого увеличения темпов строительства в таких городах как Ярославль в ближайшие годы не предвидится. Однако, если опираться на рыночные механизмы и разумную государственную помощь, можно ожидать достаточно плавного роста жилищного строительства.
|
|
АРХИТЕКТУРА (архив)
Архивы:
Выставка "Архитектура"
Выставка "Ваше жилище"
Выставка "Экология города"
Другие выставки
|
