ИНТЕРПРОЕКТ - организатор выставок и конференций в Ярославле



Специализированная выставка

Архитектура. Градостроительство.

Ландшафтное проектирование.
  Другие выставки
Выставка 'Ваше жилище'

  Выставка
  Ваше жилище
  
 


Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции "Градостроительство. Реставрация и реконструкция российских городов"
(Ярославль, 8 - 9 июня 2006 г.):

Анализ конкретных проблем застройщика и инвестора

Смоленский Сергей Леонидович, директор по строительству Компании «Спектр» (г.Ярославль)


Основные проблемы строительной отрасли не новы, они сформировались десятилетия назад: это сложность производственного процесса, технологическая отсталость, низкая культура производства, необязательность поставщиков и многое другое.

Однако в последнее время в отрасли высокими темпами идут изменения, что создает новые, неведомые раньше проблемы. Изменяется правовое поле: за последние несколько лет полностью изменилась юридическая основа деятельности, приняты новые Земельный, Жилищный, Градостроительный Кодексы, законы о долевом участии. Все они призваны защитить интересы мелких инвесторов — физических лиц, которые долгое время игнорировались. Однако в результате мы имеем сегодня другой перекос: ответственность в значительной мере перекладывается на инвестора, строительные организации, банки. Это породило и еще выявит в будущем целый комплекс проблем, нуждающихся в отдельном исследовании. Но в данном выступлении затронуты только те проблемы, с которыми сталкиваются в повседневной профессиональной деятельности застройщики и инвесторы.

Проблемы инвестора/застройщика.

  1. «Расчет на патриотизм инвестора». В настоящее время не созданы условия для социально-ориентированной деятельности в области инвестиций в строительство, в частности реконструкции и реставрации. Не существует государственных программ, которые делали бы привлекательными вложения средств в социальные проекты. Из-за этого мы имеем сегодня очевидный перекос: ажиотажное строительство бизнес-центров, магазинов, игровых клубов и так далее. И низкий интерес инвесторов к реконструкции объектов находящихся вдали от интенсивных транспортных и пешеходных потоков.
  2. «Закрытость информации о выгодных проектах». Сегодня доступ к этой информации ограничен. Инвесторы из других регионов готовы вкладывать деньги в выгодные проекты (что выгодно для Ярославля и области), но, не имея этой информации, ищут другие возможности для размещения средств. Необходимо создать единый кадастр проектов и обеспечить открытость этой информации.
  3. «Проблемы капитала в центре города». Отсутствие государственной поддержки инвесторов, занимающихся реконструкцией исторических объектов, кварталов, строительством в центре города, «выдавливает» капитал на периферию — легче строить без ограничений на окраине, чем решать множество проблем, занимаясь реконструкцией в центре. Более того, сложность и низкая рентабельность строительства в центре города часто вынуждает тех, кто решился взяться подобные проекты к максимальной экономии, что отрицательно сказывается на качестве проведения работ, в основном за счет удешевления методов восстановления.
  4. «Проблема финансов». Нельзя не упомянуть всем известную проблему кредитования строительства. Кредитование капитального строительства подразумевает сегодня обязательное внесение значительного залога, оформление большого количества бумаг, представляет собой трудоемкий и длительный процесс. Это резко сужает круг предприятий, которым доступен этот сектор бизнеса, делает среду менее конкурентной, что негативно скажется в долгосрочной перспективе.
  5. «Поиск заказчика». Заказчик — организатор всего комплекса работ по строительству. Есть минимальное количество организаций, которые оказывают, в том числе, такого рода услуги. Организаций, профессионально занимающихся только этим видом услуг в Ярославле 2-3. Профессии «инженер-застройщик» не существует — этим занимаются люди, вышедшие либо из строительства, либо из проектных организаций. В результате получается, что подрядчик одновременно выполнят функцию и заказчика, силами людей в своем штате, что в корне неправильно, ведет к бесконтрольности и злоупотреблениям.
  6. «Поиск подрядчика». Это одна из острейших проблем: при обилии фирм, имеющих лицензии на право наниматься строительством, реконструкцией/реставрацией, реально работают над крупными проектами единицы, причем, не редко, устаревшими методами.
  7. «Низкий профессиональный уровень подрядчиков». В последние годы строительная отрасль понесла огромные профессиональные потери. И если численность специалистов рабочих специальностей сейчас восстанавливается (вместе с ростом престижа строителя), то общий профессиональный уровень инженерно-технических работников в строительной отрасли сегодня очень низок. Для того, чтобы вырастить профессионалов этих специальностей требуются десятилетия. Именно в этом, на наш взгляд, причина целого комплекса проблем:
  8. «Слабые инженерные решения»
  9. «Дороговизна строительства»
  10. «Низкое качество»
  11. «Подход, не ориентированный на нужды тех, кто будет в дальнейшем эксплуатировать данный объект».

Именно подрядчики, на наш взгляд, самое слабое звено сегодняшней строительной отрасли. Именно здесь требуются особое внимание государства, разработка программ развития и поддержки — в первую очередь через подготовку кадров, наращивание технологических мощностей, восстановления нормативов, стандартов, сквозной системы контроля качества. На это требуется значительное время, но это вложения в будущее отрасли.

Результат отсутствия дальновидного государственного подхода, упования исключительно на рыночные механизмы мы можем видеть сегодня в жилищном строительстве. Склонность решать проблему увеличения темпов строительства жилья путем стимулирования только спроса (создания ипотечных программ, выдачи сертификатов военным, снижения процентов по кредитам, и т.п.) привела не к увеличению предложения (объемов строительства), а лишь к увеличению цены квадратного метра. Высокие риски, с которыми сталкивается любой застройщик при наращивании мощностей, подталкивают его воспользоваться ситуацией повышенного спроса и взвинтить цену, сохраняя неизменными объемы. А искусственно созданный дефицит плохо влияет на качество.

Резюмируя вышеизложенное, мы предполагаем, что резкого увеличения темпов строительства в таких городах как Ярославль в ближайшие годы не предвидится. Однако, если опираться на рыночные механизмы и разумную государственную помощь, можно ожидать достаточно плавного роста жилищного строительства.


АРХИТЕКТУРА (архив)











Архивы:

  • Выставка "Архитектура"
  • Выставка "Ваше жилище"
  • Выставка "Экология города"
  • Другие выставки