 |
Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции "Градостроительство. Реставрация и реконструкция российских городов"
(Ярославль, 8 - 9 июня 2006 г.):
Схема территориального планирования Ярославской области. Правила землепользования и застройки
Брандуков Дмитрий Ильич, директор департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области — главный архитектор области
Территориальное планирование — это планирование развития территории, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. Документом территориального планирования Ярославской области выступает Схема территориального планирования.
Разработка данной схемы является актуальной, прежде всего, на основании того, что последний планировочный документ областного уровня был разработан и утвержден в середине 70-х годов прошлого века. В старой терминологии — «Схема районной планировки области», формально является действующей до сих пор.
В мировой практике, развитие любой территории основывается на комплексной оценке ее потенциала, что выражается в детальной проработке планировочных документов. В нашей стране, к сожалению, подобная практика в постсоветский период отошла на второй план и только с принятием нового Градостроительного кодекса РФ, задача разработки планировочных документов вновь ставится во главу угла. Теперь Схема территориального планирования субъекта федерации становится существенным структурным элементом стратегии развития региона на долгосрочную перспективу.
В Ярославской области разработка Схемы территориального планирования началась в ноябре 2005 года. По результатам открытого конкурса, государственный контракт на выполнение данных работ был заключен с Государственным научно-исследовательским и проектным институтом по разработке генеральных планов и проектов застройки городов ФГУП НИИП «Градостроительства» г. Санкт-Петербург.
Цель разработки Схемы — рациональная пространственная организация территории Ярославской области, обеспечивающая ее устойчивое социально-экономическое развитие на ближайшие 20-25 лет, предусматривающая сбалансированное формирование социальной, производственной и инженерно-транспортной инфраструктур, оптимальные условия для развития производства, расселения, градостроительства и рационального использования всех видов ресурсов.
Что касается общего содержания Схемы, то на ней будут отображены функциональные зоны, т.е. зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Кроме этого, зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Указаны зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных нужд.
Схема готовится для прогнозирования на долгосрочную перспективу зонирования территории в увязке с ее социально-экономическим развитием, урегулирования федеральных, региональных интересов и интересов местных органов самоуправления в сфере градостроительной деятельности.
Результатом комплексного анализа территории должно стать разделение области на проблемные зоны (в зависимости от характера и концентрации проблем) с указанием возможных путей их решения и очередности. Эти зоны по характеру и остроте проблем могут образовать несколько типов, для каждого из которых будут даны свои рекомендации.
В то же время должны быть выделены зоны, наиболее благоприятные для инвестирования и «полюса роста», которые могут служить стимулирующим началом для распространения положительного экономического эффекта на окружающие территории.
На сегодняшний день завершен первый этап работы — информационный, в рамках которого был осуществлен сбор и проведена систематизация исходных данных, составлен цифровой опорный план и другие тематические слои. Непосредственно увидеть первые не промежуточные результаты работы, можно осенью текущего года, когда на основании комплексного градостроительного анализа и оценки доминантных аспектов развития территории области, будет представлена: Концепция градостроительного развития Ярославской области. Утверждение Схемы территориального планирования Ярославской области Постановлением Администрации области планируется осенью 2007 года.
Если говорить более детально о содержании Схемы, то она должна содержать: положения о территориальном планировании и целый набор карт (схем) о современном состоянии и перспективном развитии территории.
Положения о территориальном планировании будут содержать: цели и задачи территориального планирования и перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
На картах (схемах) будут отображены:
- границы муниципальных образований — городских округов, муниципальных районов, поселений, утвержденные в установленном порядке законом субъекта Российской Федерации;
- границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы земель обороны и безопасности;
- границы земель сельскохозяйственного назначения и границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
- границы территорий объектов культурного наследия;
- границы зон с особыми условиями использования территорий;
- границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
- границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства регионального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения.
Кроме этого Схема территориального планирования Ярославской области будет включать в себя:
- карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения;
- изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
- карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:
- объектов энергетических систем регионального значения;
- объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
- иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации полномочий субъектов Российской Федерации.
В итоге, главный результат разработки и реализации Схемы — создание гарантированного высокого уровня жизни населения и комфортной среды обитания на территории Ярославской области.
Предельно актуальным нормативным правовым документом уровня муниципального образования на сегодняшний день являются Правила землепользования и застройки. Этот документ упоминался и в Градостроительном кодексе РФ 1998 года, однако в нем не было закреплено обязанности органов местного самоуправления выполнить Правила в определенный срок. Теперь этот срок установлен — 1 января 2010 года.
В результате в случае отсутствия Правил после указанной даты не допускается выдача разрешений на строительство, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты.
На сегодняшний день число городов, где разрабатываются и принимаются Правила застройки и землепользования постоянно растет. Подобные правила действуют в Великом Новгороде, Казани, Иркутске, Хабаровске, Самаре, Чебоксарах и ряде других городов.
По сути, Правила землепользования и застройки — это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов экономического и градостроительного развития, намерений местного самоуправления по созданию благоприятной среды проживания для граждан.
В основе Правил землепользования и застройки (правового зонирования) лежит разделение городской территории на определенное число зон. Для всех зон и, соответственно, для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты. В градостроительных регламентах указываются:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки принимаются представительным органом муниципального управления и имеют обязательную юридическую силу в границах муниципального образования; подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, — административными органами надзора и контроля, собственниками и пользователями (арендаторами) недвижимости (в том числе федерального уровня или уровня субъекта федерации), инвесторами, застройщиками, подрядчиками.
Правила застройки и землепользования содержат текстовую и картографическую части. Текст, включает юридические нормы и процедуры, связанные с использованием существующих объектов недвижимости, подготовкой и осуществлением строительных изменений на земельных участках. Картографическая часть включает карту (карты) городской территории, а также приписанные к карте (картам) градостроительные регламенты использования и строительного изменению недвижимости в границах выделенных зон.
В итоге с принятием Правил землепользования и застройки в городе появляются ясные, прозрачные правила игры для всех участников инвестиционно-строительного процесса. В этом заинтересованы все: и исполнительная власть, которая нуждается в четких основаниях для принятия решений и, конечно, застройщики и собственники недвижимости, которые нуждаются в общепринятых и ясных стандартах принятия решений, чтобы снизить возможность произвола со стороны чиновников. Кроме того, Правила предполагают упрощение и упорядочение процедур, связанных с передачей прав на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также с получением разрешительной документации, что при сегодняшней чрезмерной бюрократизации процесса является значительным шагом навстречу интересам инвесторов.
Все это способствует снижению риска инвестиций в строительство, чем помогает привлечь финансовые ресурсы в строительство жилья, в целях реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье».
На сегодняшний день разработка Схемы территориального планирования области и оказание помощи органам местного самоуправления в подготовке Правил землепользования и застройки, является одними из основных направлений градостроительной политики региона. Реализация данных задач позволит максимально полно использовать возможности территории Ярославской области в целях создания благоприятного инвестиционного климата и устойчивого социально-экономического развития.
|
|
АРХИТЕКТУРА (архив)
Архивы:
Выставка "Архитектура"
Выставка "Ваше жилище"
Выставка "Экология города"
Другие выставки
|
