 |
Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции "Градостроительство. Реставрация и реконструкция российских городов"
(Ярославль, 8 - 9 июня 2006 г.):
Опыт ипотечного кредитования в банке «Возрождение» — участника федеральной системы ипотечного жилищного кредитования
Хабарин Александр Сергеевич, управляющий Ярославским филиалом Банка «Возрождение» ОАО
По стандартам АИЖК Банк «Возрождение» является активным участником федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, реализуемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, учредителем которого на 100% является государство. Так как Банк «Возрождение» обладает разветвлённой филиальной сетью — 137 офисов в 18 регионах России, из них только в Москве и Московской области — 89, ипотечные кредиты выдаются Банком практически на всей территории России, т.е. везде, где присутствует Банк.
В настоящее время Правительством Российской Федерации утвержден национальный проект «Доступное жилье - гражданам России», один из объявленных приоритетных национальных проектов. Основная цель этого проекта — обеспечить возможность каждой семье решить свою жилищную проблему, в том числе с использованием ипотечного кредита.
Иными словами, не нужно годами ждать получения социального жилья, как показывает практика, этого можно и не дождаться. Теперь многие в состоянии без прямой поддержки государства решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки. Ипотека позволяет в счет оплаты за квартиру самостоятельно внести не более трети ее стоимости, остальное добавит банк. При этом стать собственником квартиры и поселиться в ней можно сразу, выплачивая банку долг постепенно в течение длительного времени. Ипотека актуальна и для тех, кто сам пытается накопить на квартиру (что, учитывая, постоянный рост цен на жилье и не снижающуюся инфляцию, достаточно бесполезное занятие), а также для людей, арендующих жилье.
В настоящее время Банк принимает активное участие в реализации национального проекта «Доступное жилье — гражданам России», сделав ипотечное кредитование одним из приоритетных направлений деятельности. В начале 2005 года Банком заключено соглашение о сотрудничестве с АИЖК. Работа по стандартам АИЖК сделала предлагаемые Банком ипотечные продукты востребованными и привлекательными. Подтверждением тому является устойчивый рост ипотечного портфеля Банка. На конец 2004 года было выдано 174 кредита на 84 млн. руб., а сейчас — более 2800 кредитов на сумму, превышающую 1 млрд. 800 млн. руб В 2006 году планируется выдать ипотечных кредитов на сумму 5 млрд. руб., т.е. более 11 000 кредитов.
В прошлом году заключено соглашение о стратегическом партнерстве с АИЖК. Агентство стало нашим стратегическим партнером по целому ряду причин.
Во-первых, трудно переоценить роль Агентства в формировании цивилизованного рынка ипотечного кредитования.
Во-вторых, именно АИЖК разработало соответствующие стандарты, которые выдержали проверку рынком и заслужили всеобщее признание.
В-третьих, только по программе АИЖК ипотечный кредит может предоставляться на срок до 30 лет. А это уже, если хотите, мировые стандарты.
Ну и, наконец, это еще и минимум необходимых документов, поэтому вся сделка оформляется достаточно быстро и просто.
Кроме того, мы несколько преобразуем программу АИЖК в плане ее большей доступности. Например, как я уже сказал, снизили границу первоначального взноса. Параллельно адаптируются стандарты АИЖК для работы на первичном рынке жилья, т е. последовательно расширяются базовые возможности программы.
Часто приходится слышать о «Дороговизне» ипотеки, однако это не совсем верно, ведь реальная «цена денег» лишь на 2-3 % превышает уровень инфляции, не говоря уже о росте цен на жилье. Кстати, ставка по нашей ипотечной программе, проводимой совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, уже неоднократно снижалась (с 18% в 2003 году до 15% в 2004 году, до 14% в 2005 году и до 12% в настоящее время).
Для того, чтобы увеличить максимальную сумму кредита, можно привлекать любых созаемщиков. Появилась возможность приобретения жилья не только на вторичном рынке, но и на этапе строительства, при этом в качестве залога может выступать как приобретаемое, так и имеющееся жилье. Мы также кредитуем и приобретение коттеджей, что актуально для лиц, имеющих высокий достаток.
Что касается возможности передачи в залог имеющегося жилья, то оно не обязательно должно находиться в собственности заемщика, т е. кредит может взять один человек, а залог за него оформить другой. Причем, если в залог передается жилье по стоимости выше, чем то, что приобретается в кредит, то кредит может составлять до 100% от стоимости приобретаемого жилья. Главное, чтобы он не превышал 70% от стоимости жилья, передаваемого в залог.
Условия ипотечного кредитования банка «Возрождение».
Банк «Возрождение» разработал достаточно удобную технологию ипотечного кредитования, позволяющую клиентам без проблем получить кредит и купить жилье не только на вторичном рынке, но и на этапе строительства, её основные преимущества состоят в надежности, быстроте, гибкости и абсолютной прозрачности.
Предлагаем Вам ознакомиться с основными условиями ипотечной программы Банка «Возрождение»:
- Кредитование осуществляется в рублях;
- Максимальная сумма кредита — 2,1 млн. рублей;
- Срок кредитования — до 30 лет;
- Процентная ставка — от 12% годовых в рублях;
- Первоначальный взнос — от 10% стоимости жилья;
- Обеспечение — приобретаемое или имеющееся жилье (собственником имеющегося жилья может быть любое лицо, не обязательно заемщик);
- Если обеспечением является залог имеющегося жилья, кредит может достигать 100% приобретаемого жилья, но не более 90% передаваемого в залог жилья;
- Постоянная регистрация заемщика в регионе кредитования не обязательна;
- Предельный возраст, до которого заемщик должен погасить кредит, составляет 75 лет при условии наличия договора страхования жизни и утраты трудоспособности;
- для увеличения максимальной суммы кредита рассматриваются доходы любых созаемщиков, в т.ч. и не состоящих в родственных отношениях;
- погашение осуществляется аннуитетными равными платежами в течение всего срока кредитования, что позволяет заемщикам оптимально планировать бюджет своей семьи;
- имеется возможность досрочного погашения кредита как полностью, так и частями, без штрафных санкций.
Остановимся подробнее на некоторых условиях.
Срок кредитования — 1-30 лет — зависит от возраста заемщика (не старше 75 лет на момент окончательного расчета).
Процентная ставка — дифференцированная: 12-13 % годовых — при первоначальном взносе от 50 до 70 % стоимости жилья; 13-13, 5 % — при взносе 30-50 % стоимости; 14-16 % — при взносе 10-30 %. Одно из условий предоставления ипотечного кредита — возможность изменения кредитором процентной ставки по кредиту только в сторону уменьшения!
Ипотечный кредит может предоставляться как отдельному лицу, так и группе лиц, не обязательно состоящих в родстве друг с другом. Члены такой группы в этом случае становятся солидарными заемщиками.
Возможно досрочное погашение без штрафных санкций через 6 мес.
Кредит выдается на приобретение жилья на вторичном рынке и на участие в долевом строительстве. Обеспечением по возврату кредита может выступать как имеющееся жилье, так и приобретаемое на кредитные средства.
Предлагаемая схема ориентирована на приобретение как готового жилья (на вторичном рынке или только что построенного), так и на этапе строительства. Процентная ставка по кредиту — от 12 процентов годовых в рублях, что сопоставимо с уровнем инфляции, не говоря уже о постоянном росте стоимости квартир.
Прежде всего, привлекательна сама возможность получения кредита на длительный срок. Представьте, 30 лет — это целое поколение. Затем, я уже об этом говорил, есть и возможность учёта совокупного дохода семьи, приобретающей жильё. Третье — достаточно низкая ставка, которая может в дальнейшем снижаться, но не может увеличиваться. Выплаты в реальном выражении будут уменьшаться из-за инфляции. Но это ещё не всё. Нередко в жилищных кредитных схемах сложности у клиента возникают с необходимостью поиска поручителей. Банк «Возрождение» не требует поручителей - требуется лишь оформление в залог приобретаемого жилья, которое, тем не менее, становится собственностью заемщика. Собственно говоря, в этом и заключается суть ипотеки. И, наконец, что тоже очень важно, процедура достаточно проста и занимает сравнительно немного времени.
Не стоит забывать и о налоговых вычетах. Уже с момента получения кредита заемщик имеет право на вычет из налогооблагаемой базы сумм, уплаченных в погашение основного долга и % по кредиту, вследствие чего реальная ставка может быть снижена до 10,44%.
В процессе предоставления ипотечного кредита зачастую приходится сталкиваться с вопросом «Почему страхование является обязательным условием кредитного договора?». Ответ на этот вопрос весьма прост: мы требуем наличия двух видов страхования: страхования квартиры - предмета залога и личного страхования заемщика. Дело в том, что наличие страховки защищает не только банк, но и, в первую очередь, самого заемщика. Допустим, гражданин взял кредит на покупку квартиры, страховку не оформил, а с квартирой, не дай бог, случилась беда — пожар, потоп и т д. Человек сталкивается сразу с двумя проблемами: надо платить банку по кредиту и одновременно восстанавливать квартиру. Что происходит, если есть страховка: страховая компания перечислит банку страховую сумму, банк зачтет ее в счет долга, и проблема с банком будет решена, останется только вопрос с квартирой, который тоже постепенно разрешится.
Сегодня все больше молодых семей прибегают к помощи ипотеки, они, как правило «дружат с компьютером». Специально для таких людей на нашем сайте WWW.VBANK.RU, где можно не только ознакомиться с подробнейшей информацией о условиях кредитования в Банке, но и самостоятельно рассчитать свои возможности с помощью «ипотечного калькулятора» и даже заполнить экспресс анкету заемщика.
Сразу после обращения в Банк — заполнения анкеты — за каждым клиентом закрепляется персональный менеджер, который дает консультации и помогает в оформлении кредита вплоть до участия в оформлении сделки купли-продажи. После заполнения анкеты, полученной лично в Банке или в сети Интернет (http://www.vbank.ru), без предъявления клиентом каких-либо документов, менеджер сообщает предварительную информацию о возможности получения кредита и рассчитывает максимальную сумму кредита в зависимости от доходов и расходов семьи. В дальнейшем клиент предоставляет требуемые документы и, после получения подтверждения Банка, выбирает квартиру через собственного или рекомендованного Банком риэлтора. Все консультации Банк производит бесплатно.
В настоящее время в России социальный сектор находится в достаточно депрессивном состоянии. Ещё раз повторю, ждать получения социального жилья можно годами. С этим мы уже и прежде сталкивались. А теперь у людей есть реальная возможность решить свои жилищные проблемы с опорой на собственные силы, причём поселиться в новой квартире можно сразу, выплачивая стоимость жилья в рассрочку. А она, как я говорил, может длиться до 30 лет. Более того, ипотека стимулирует активное отношение к жизни, формирование слоя людей самостоятельных, желающих работать и зарабатывать, самим строить свою жизнь.
Ярославский филиал Банка «Возрождение», являясь сервисным агентом АИЖК, Ярославский филиал Банка «Возрождение» в 3 квартале прошлого года приступил к реализации программы ипотечного кредитования по стандартам АИЖК и на 01.05.2006г. достиг следующих результатов:
- Социальные программы
- Ипотечная программа, реализуемая Банком, позволяет учитывать субсидии, выделяемые гражданам из федеральных и/или региональных бюджетов. Субсидии могут быть предоставлены как на компенсацию первоначального взноса, так и на компенсацию части процентной ставки.
- Учитывая вышеизложенное, можно сказать, что на базе ипотечной программы Банка можно разработать комплексную социальную программу, которая может помочь решить жилищные проблемы. Такие программы, в которых участвует Банк «Возрождение», разработаны в Тульской области и в Республике Карелия.
Примерное схема взаимодействия при реализации программы предоставления субсидии:
- Администрация составляет списки граждан, имеющих право претендовать на участие в социальной программе, и устанавливает по каждому размер и вид субсидии;
- Банк проводит андеррайтинг потенциальных клиентов и выносит решение об установлении кредитного лимита на каждого;
- Если приобретается жилье на этапе строительства — Банк осуществляет аккредитацию застройщика и объекта строительства;
- Если жилье приобретается на вторичном рынке — каждый потенциальный заемщик (самостоятельно или с помощью риэлтора) собирает документы по данному жилью, все документы рассматриваются Банком на предмет соответствия жилья требованиям Банка;
- 1-ый вариант: гражданину предоставляется единовременная субсидия на оплату первоначального взноса — от 10% стоимости жилья, гражданин за счет собственных средств оплачивает некоторую сумму (если у него есть такие средства, если нет — собственные средства не вносятся), на оставшуюся сумму Банк выдает заемщику кредит до 90% стоимости жилья. За счет данных средств производится расчет с продавцом жилья;
- 2-ой вариант: заемщик за счет собственных средств оплачивает от 10% стоимости жилья, Банк выдает заемщику кредит до 90% стоимости жилья, производится расчет с продавцом. Организация ежемесячно компенсирует сотруднику часть процентной ставки
- 3-й вариант: Банк выдает гражданину 100% кредит, после регистрации жилья в собственность гражданина, администрация направляет субсидию в Банк в качестве погашения части кредита (от 10% стоимости жилья).
Возможны комбинации всех вариантов.
Учитывая важность такой проблемы как обеспечение граждан жильем, а также то, что в основе работы Банка лежит индивидуальный подход к каждому партнеру и клиенту, Банк «Возрождение», со своей стороны, готов предложить:
- льготные условия кредитования на этапе строительства (от 16% годовых в рублях вместо стандартных 18%) в объектах, финансируемых из бюджета;
- льготные тарифы комиссионного вознаграждения, взимаемого с клиента при оформлении ипотечной сделки;
- ускоренный срок рассмотрения заявок — до 7-ми рабочих дней вместо стандартных 10-ти дней.
Спрос на жилье в Центральном округе РФ огромен, и большинство покупателей не прибегает к помощи кредитов. Несмотря на это, банк считает данный регион перспективным и поставил для себя задачу увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов филиалами в Центральном федеральном округе. Но имеется ряд причин, влияющих на темпы роста ипотечного кредитования, которые типичны для всех регионов. Их наличие обусловлено общим состоянием рынка недвижимости в России. Первая причина — нежелание продавцов участвовать в ипотечной сделке. При росте цен до 4 % в месяц продавец заинтересован в скорейшей реализации жилья, поскольку с момента заключения договора не может изменить цену. А поскольку спрос превышает предложение, имеется достаточное количество граждан, которые могут приобрести жилье без кредита и заплатить сразу. Покупатель, прибегающий к ипотечному кредиту, здесь проигрывает. С момента подписания договора до выплаты может пройти до 40 дней. Вторая причина — дорогие услуги. Например, услуга риэлтора может составлять 6 % от стоимости жилья. Третья и основная причина — низкие темпы строительства. Одним из факторов, оказавшим влияние на замедление темпов строительства, явилось принятие Федерального закона N 214-ФЗ. Банки резко снизили активность по инвестированию строительства жилых домов, застройщики стали искать обходные схемы работы. Только комплексное решение вышеперечисленных проблем даст ипотеке «зеленую улицу» и сделает жилье по-настоящему доступным. Банком «Возрождение» выдано уже более 2800 ипотечных кредитов, т е. более 2800 семей купили жилье с помощью банка. Мы считаем задачи, поставленные перед нашим филиалом в области ипотечного кредитования выполнимыми и ждем клиентов, так и застройщиков, риэлтеров в своем офисе, расположенном по адресу ул. Пушкина, д. 2, к.2, гарантируя им качественное обслуживание.
|
|
АРХИТЕКТУРА (архив)
Архивы:
Выставка "Архитектура"
Выставка "Ваше жилище"
Выставка "Экология города"
Другие выставки
|
