 |
Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции "Градостроительство. Реставрация и реконструкция российских городов"
(Ярославль, 8 - 9 июня 2006 г.):
Проект «Новая жилищная политика России» как Предложение Обществу, Бизнесу и Власти о консолидации усилий по разработке и реализации Национального проекта «Доступное жильё»
Журавлев Сергей Евгеньевич, член Общественного Совета по Национальному проекту «Доступное жильё» при Минрегионразвития РФ
Концептуальная основа предложений. В силу кардинального отличия ситуации в России от ситуаций запуска ипотеки в капиталистических странах, характеризующегося тем, что:
- в Советском союзе жилищная политика финансировалась по остаточному принципу и в результате предложение жилья всегда многократно отставало от потребностей граждан в неприхотливых жилищных условиях. А в странах Запада и в США ничто не препятствовало балансу между спросом и предложением, что естественным образом требовало ипотеки как стимулятора потребительского спроса на жильё различного качества и адекватного ему роста объёмов жилищного строительства;
- в современном жилищном фонде России сохранилось лишь порядка 10% городского жилья, построенного до «хрущебизации страны». После 1991 г. построено порядка 10% городского жилищного фонда. Таким образом, порядка 80% городского жилья было построено в период власти Хрущёва и Брежнева. Причём качество этого жилья изначально было невысоким и срок его эксплуатации рассчитывался на период порядка 25 лет. На сегодняшний день фактически весь «хрущёвско-брежневский «жилищный фонд» следует считать ветхим!!! А значит, требующим замещения в ближайшие годы;
- сельское домостроение традиционно отличается примитивизмом социальных благ. До сих пор обеспечено современным и комфортным водоснабжением, канализацией и отоплением не более 15% сельского жилого фонда;
- в капиталистическом хозяйстве всё большее значение приобретает трудовая миграция, нуждающаяся в арендном жилье;
- социальные обременения строительства не решают проблему сокращения очередей малоимущих граждан на жильё, хуже того, способствуют удорожанию жилья на рынке и его ещё меньшей доступности для среднего класса, даже при помощи ипотечного кредитования;
- налицо дефицит подготовленных под строительство площадей и отсутствие представлений, как застройщиков, так и властей всех уровней о тенденциях развития населённых пунктов.
Новая жилищная политика Российской Федерации, подлежащая реализации в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России», должна быть нацелена на опережающие темпы роста объёмов и качества жилищного строительства по сравнению с темпами развития механизмов ипотечного кредитования, а также ориентироваться на развитие рынка арендного жилья.
Глобальными задачами новой Жилищной политики на 25 лет должны стать:
- удвоение жилищного фонда Российской Федерации (современный жилищный фонд — 2,85 млрд. кв.м. общей площади) с условием замещения и реконструкции за этот период не менее 70% существующего жилищного фонда. Для этого за пять лет необходимо выйти на годовой объём строительства и реконструкции жилья порядка 90 млн. кв.м;
- увеличение средней обеспеченности жильём граждан до 40 кв.м. на человека (сейчас — 19,7 кв.м. на человека).
I. «Нью-хрущёбизация» страны.
Темпы роста объёмов жилищного строительства не могут обеспечить даже простого воспроизводства жилищного фонда Российской Федерации в ближайшие 10-15 лет.
Современные способы формирования, обеспечения коммунальной инфраструктурой и выделения площадок под строительство жилья и социально-сервисной инфраструктуры препятствуют росту объёмов жилищного строительства.
Применяемые в подавляющем большинстве случаев технологии строительства и организации прилегающего к жилью пространства не удовлетворяют перспективным требованиям по себестоимости, скорости возведения и обустройства, энергосбережению, эргономике и экологической безопасности.
Следует признать, что несмотря на некоторые положительные тенденции, ситуация на жилищном рынке Российской Федерации остаётся катастрофической. Требуются государственные меры революционного характера, призванные комплексно изменить правовое, регулирующее, научно-технологическое и социальное обеспечение жилищного рынка во всех его аспектах.
1. Новые стандарты жилищных условий.В Российской Федерации в качестве социального стандарта приняты нормы проживания в городской квартире, обеспечивающие, по сути, минимизацию государственных обязательств перед очередниками. Эти нормы продолжают генерировать медленно затухающие государственные программы жилищного строительства, засоряющие наши города убогим «благоустроенным» жильём.
Необходимо принять новые стандарты жилищных условий, отвечающие тенденциям изменения требований граждан к качеству жилья, роста покупательной способности и близкие к социальным стандартам жизни граждан развитых стран.
К перспективным Стандартам следует отнести не только площадь на одного члена семьи, обеспеченность жилья водоснабжением и канализацией, но и ряд других, связанных с ростом доступности ряда социальных и материальных благ для большинства населения страны.
В качестве варианта можно предложить Стандарт (минимальные требования), относимый только к вновь возводимому жилью, подлежащему продаже:
- не менее 25 кв.м. общей площади жилья на человека;
- не менее 2 парковочных (гаражных) мест на среднюю семью 3,2 человека.
Регулирование Стандартов жилья, строящегося с целью последующей сдачи в аренду, должно осуществляться на основе специального законодательства.
2. Федеральное моделирование и регламентация обновления Генеральных планов развития городов и населённых пунктов.Строительная стратегия должна основываться на планах развития городов и иных населённых пунктов. Следует констатировать, что генеральное планирование развития городов и населённых пунктов либо игнорируется, либо осуществляется на ставших ретроспективными представлениях об обустройстве территорий в условиях урбанизации середины ХХ века. Таким образом, даже относительно недавно обновлённые генеральные планы, как правило, бесперспективны.
Необходимы следующие оперативные меры по пересмотру условий планирования обустройства территорий:
- Создание Федерального научного центра генерального планирования территорий (ФЦГП), к компетенции которого отнести:
- разработку и регулярное научное обновление Проектов: «Мегаполис»; «Город»; «Поселение»; «Городской дом»; «Технополис», утверждение которых должно определять жёсткие рамки генерального планирования городов и населённых пунктов;
- экспертизу Генеральных планов городов численностью не менее 100 тыс. человек и контроль за качеством региональной экспертизы Генеральных планов населённых пунктов с меньшей численностью населения;
- разработку Генеральных планов новых городов, технополисов и территорий особых экономических зон федерального значения.
- Принятие федерального закона «О регламентации Генерального планирования развития городов и населённых пунктов», который должен установить жёсткий регламент обновления Генеральных планов.
- Разработка правил присоединения свободных территорий, прилегающих к городам, но не принадлежащих этим муниципальным образованиям, в случаях, если возникают препятствия развитию городов в рамках устанавливаемых ФЦГП принципов планирования. В частности, всё более насущным становится вопрос об объединении в единую систему управления г. Москвы и прилегающей к ней 30 километровой зоны Московской области в силу исчерпания резервов генерального планирования без ущерба для социальной и транспортной инфраструктуры. Наверняка аналогичные проблемы возникнут в ближайшее время у всех динамично развивающихся городов, особенно в случае успешной реализации новой жилищной политики, целью которой должно стать как минимум удвоение жилищного фонда.
Состояние транспортных сетей и коммунальной инфраструктуры городов Российской Федерации не позволяет в существующих границах обеспечить требуемые темпы строительства жилья и социальной инфраструктуры, что обуславливает целесообразность введения в Жилищную политику и принципы генерального планирования понятия «сдвоенный город», сутью которого является вынесение административно-офисных центров на вновь застраиваемую (по новым Стандартам и принципам планирования) территорию, вокруг которой отстраивается новый жилищный фонд с постепенным замещением недвижимости, транспортных и коммунальных сетей в «старом» городе — культурно-промышленном центре. В общем-то, эта практика применялась и в Советском Союзе, где понятие «старый город» стало общераспространённым.
В качестве реальной задачи предлагается рассмотреть перенос столицы России в течение предстоящих 10 лет на новую территорию, ныне свободную от крупных (более 50 тысяч человек) поселений.
3. Федеральное стимулирование проектов «поточного производства» современного жилья. Программа «Народный Дом».Обеспечить широкое общественное обсуждение проектов и анализ потребительских качеств предлагаемого к массовому строительству жилья.
Для обеспечения необходимых темпов роста объёмов жилищного строительства Государство обязано запустить механизмы поточного производства жилья, отвечающего новым стандартам жилищных условий и охватывающего покупательный спрос среднего класса и субсидируемых государством социальных категорий граждан.
С этой целью предлагается:
- Объявить Государственный заказ на технологии, составляющие основу программы «Народный Дом»:
- массового производства многоквартирных домов малой и средней этажности (от 2 до 10 этажей) на условиях мобильности производственно-строительных комплексов, размещаемых в непосредственной близости к строительным площадкам на период строительства;
- поточного производства типовых комплектующих для массовой скоростной сборки и установки индивидуальных домов различных модификаций с возможностью их последующей реконструкции и вторичного обращения комплектующих на рынке.
- локальной коммунальной инфраструктуры, обеспечивающей энергосбережение, долговечность сетей и глубокую переработку всех видов отходов от жизнедеятельности граждан.
- Победителям отборочного этапа конкурса (не менее 5-ти по каждой номинации) обеспечить целевое бюджетное финансирование проектных и экспериментальных работ.
- Победителям конкурса (не менее 2-х по каждой номинации) обеспечить налоговый кредит, государственные гарантии по кредитным обязательствам в сумме, сопоставимой с государственными гарантиями, предоставляемыми АИЖК, льготные условия лизинга оборудования на период не менее 5-ти лет на внедрение технологий в массовое производство, подготовку специалистов и отладку систем логистики и сбыта.
- Обеспечить широкое общественное обсуждение проектов и анализ потребительских качеств предлагаемого к массовому строительству жилья.Обеспечить широкое общественное обсуждение проектов и анализ потребительских качеств предлагаемого к массовому строительству жилья.
Целями программы «Народный Дом» должны стать:
- производство порядка 50% жилья по технологиям, принятым программой;
- уменьшение себестоимости строительства жилья за счёт массовости его производства;
- координация объёмов производства этой категории жилья с объёмами предложения жилищных (на этапе строительства) и ипотечных кредитов и займов, а также государственных субсидий, предоставляемых покупателям такого жилья;
- уменьшение доли цемента и непереработанной древесины в общем объёме строительных материалов в строящемся по программе жилье;
- развитие производства перспективных строительных материалов и уменьшение их стоимости за счёт массового применения в строительстве;
- формирование национального сегмента глубокой и высокотехнологичной переработки сырья в строительной отрасли и отходов от жизнедеятельности граждан.
4. Дебюрократизация и уменьшение взяткоёмкости строительства и сбыта жилья.
Для сокращения как временных, так и финансовых издержек участников жилищного рынка при реализации строительных проектов необходима концентрация в единой государственной службе согласовательных процедур оформления земельных участков под строительство, согласования строительных проектов, сдачи построенного жилья в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жильё, в т.ч. залога прав по инвестиционным контрактам и жилья для целей получения кредитов.
Предлагается:
- Создать Национальную Жилищную Администрацию в составе:
- Федеральное жилищное агентство;
- Региональные жилищные агентства.
- К компетенции Федерального жилищного агентства отнести:
- широкие полномочия по управлению и, соответственно, полную ответственность за реализацию Национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России»
- координацию законодательных инициатив и разработки нормативной базы Национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России».
- разработку и исполнение федеральных жилищных программ, в частности передачу в ведение жилищных программ, реализуемых другими министерствами и ведомствами;
- согласование генеральных планов застройки территорий федерального значения и находящихся в ведении субъектов РФ;
- контроль качества работы региональных жилищных агентств.
- В рамках региональных жилищных агентств организовать:
- комплексное обслуживание застройщиков, покупателей жилья и иных участников жилищного рынка в режиме «единого окна», обеспечивающем упрощение операций с жилой недвижимостью на всех этапах: согласования строительства, осуществления строительных работ, сдачи жилья в эксплуатацию, регистрации сделок;
- согласование генеральных планов застройки территорий, находящихся в ведении органов местного самоуправления;
- контроль строительных работ на соответствие проектам;
- координацию исполнения федеральных и региональных жилищных программ на территории региона.
- Осуществлять выделение Застройщикам строительных площадок только в соответствии с Генеральными планами и на открытых торгах.
- Законодательно запретить социальные обременения застройщиков с целью изъятия части построенного жилья в пользу очередников.
5. Инфраструктурные концессии.
Для комплексной подготовки строительных площадок к возведению жилья и социальной инфраструктуры необходимо обособить деятельность по строительству коммунальной инфраструктуры (коммуникаций, подстанций, дорог и т.п.) на территориях жилищной застройки путём формирования на основе открытых торгов частно-государственных концессий по обустройству коммунальной инфраструктуры (инфраструктурных концессий) с последующей продажей обустроенных строительных площадок застройщикам.
Предлагается:
- Формировать инфраструктурные концессии на открытых торгах, причём вырученные государством от продажи земельного участка средства превращать в государственную часть капитала концессий. В условиях торгов может быть предусмотрено дополнительное государственное участие в концессиях. По завершении деятельности концессии по обустройству конкретной площадки, выручка от её продажи застройщикам на открытых торгах распределяется между участниками.
6. Концентрация на строительном рынке и капитализация застройщиков.
В строительном секторе катастрофически не хватает заёмных финансовых ресурсов, стоимость и механизм привлечения которых неконкурентоспособны с механизмом привлечения средств дольщиков. Главной причиной недостаточности кредитных ресурсов остаётся отсутствие надёжного обеспечения (в т.ч. залогового) кредитов. Поэтому государство должно создавать условия для укрупнения застройщиков, увеличения их капитализации, собственных и заёмных оборотных средств, используемых на строительство жилья «под ключ».
Предлагается:
- Сохранить государственное лицензирование строительной деятельности. При выдаче лицензий требовать от застройщиков наличия уставного капитала не менее 100 млн. рублей (средняя себестоимость строительства двух стоквартирных домов);
- Стимулировать развитие саморегулируемых организаций и обществ взаимного страхования строительных и финансовых рисков в строительной отрасли и на рынке жилья;
- Разработать государственную программу льготного лизинга и таможенных льгот на ввоз строительной техники и оборудования;
- Завершить законодательное урегулирование правил продажи и ипотеки земли.
7. Обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих дольщиков в строительные проекты.
Принятие ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве жилья», даже после урегулировании имеющихся в нём недоразумений, не разрешает двух проблем:
а) в случае дефолта застройщика права гражданина на строящееся жильё остаются слабо защищёнными;
б) закон не защищает права дольщиков - юридических лиц и коллективных инвесторов, что препятствует инвестициям в строительные проекты в частности средств зПИФов недвижимости.
Предлагается:
- Принять федеральный закон «Об обязательном страховании ответственности застройщиков», по которому должен подлежать страхованию каждый договор долевого участия в строительстве (эта мера также будет стимулировать строительство жилья «под ключ» без привлечения дольщиков);
- После принятия закона разрешить зПИФам недвижимости увеличение доли инвестиций в права долевого участия в строительстве до 50% капитала.
II. Легализация рынка аренды жилья. Законодательное установление статуса «Доходный дом».
Рынок аренды жилья остаётся полностью нелегальным сектором экономики Российской Федерации с оборотом в десятки миллиардов долларов в год. Качество предлагаемого к аренде жилья в большинстве случаев не выдерживает критики. Права арендаторов ничем не защищены, что сделало мошенничество на этом рынке распространённым и никак не наказуемым явлением. Предложение арендного жилья постепенно сокращается в силу выбытия его на рынок продаж из-за общего дефицита предложения жилья. В то же время спрос на арендное жильё постепенно растёт, в первую очередь из-за роста трудовой миграции населения. Требуются неотложные меры по формированию цивилизованного и быстрорастущего рынка арендного жилья.
1. Введение упрощённой процедуры регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности, основанной на аренде жилья.
Сдача частными лицами жилья в аренду, как правило, не является предметом предпринимательской деятельности и носит временный характер. Условия регистрации, учёта и налогообложения индивидуальной предпринимательской деятельности остаются для многих арендодателей сложными процедурами, требующими специального обучения и отвлечения от основной работы. Следует помнить, что львиная доля аренды жилья осуществляется пенсионерами.
Необходимо максимально упростить процедуру регистрации и налогообложения частного предпринимательства на аренде жилья.
Предлагается:
- Осуществлять регистрацию договоров аренды жилья непосредственно в налоговых инспекциях (или в региональных жилищных агентствах, выполняющих в этой части функцию налоговых агентов).
- Ввести налогообложение частной аренды жилья на срок действия договора аренды с условием ежеквартального авансирования налоговых платежей.
- В случае досрочного расторжения договора аренды осуществлять либо депонирование аванса в счёт будущих договоров аренды, либо возврат аванса арендодателю, либо зачёт аванса в счёт НДФЛ по основному месту работы арендодателя.
- Ввести ставку налога на сдачу в аренду жилья (но не более двух объектов одним арендодателем) в размере 6% от выручки сдаваемого в аренду жилья.
Но этого недостаточно для легализации аренды жилья.
2. Налоговые вычеты для арендаторов жилья.
Граждане, арендующие жильё, по тем или иным причинам не могут приобретать жильё. Это делает их неравноправными с покупателями жилья, получающими право на налоговый вычет по НДФЛ в сумме до 1 млн. рублей.
Предлагается:
- Ввести налоговый вычет по НДФЛ для арендаторов жилья с суммы арендной платы по договору аренды.
- Наделять арендатора правом на налоговый вычет по истечении года, в котором осуществлялась аренда.
- Право налогового вычета предоставлять только после встречной поверки регистрации договора аренды (как арендатором, та и арендодателем).
- Сумму налогового вычета установить в размере 5% от стоимости договора аренды за истекший год.
3. Законодательное установление статуса «Доходный дом».
В Российской Федерации фактически отсутствует вид предпринимательской деятельности на сдаче в аренду жилых комплексов. На данный момент к этой деятельности условно можно отнести лишь гостиничный и курортный бизнесы. Девелопмент на рынке аренды жилья остаётся непривлекательным для юридических лиц в силу отсутствия государственного регулирования этой деятельности и высокого налогообложения, делающего легальную аренду жилья неконкурентоспособной с нелегальной.
Предлагается:
- Принять федеральный закон «О доходных домах» и внести необходимые поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы. Под «доходным домом» понимать комплекс, состоящий не менее чем из 3-х жилых объектов (квартир, домов, таун-хаусов).
- Ввести следующую классификацию доходных домов и арендного жилья:
- социального значения;
- общего назначения (средний сегмент, в т.ч. коттеджи);
- апартаменты (включая коттеджи).
- Диверсифицировать налогообложение доходных домов согласно классификации, установив для доходных домов социального значения ставку налога на прибыль в размере 6%.
4. Отказ от государственных и муниципальных фондов жилья.
Государство и муниципалитеты остаются собственниками значительных жилищных фондов, качество и стоимость эксплуатации которых становятся всё менее приемлемыми для граждан. Продолжается строительство муниципального и государственного жилья.
В ряде регионов государственные жилищные программы стали предметом спекуляций и коррупции. Декларируемые программами цели снижения стоимости жилья для граждан на деле не только не регулируют рыночную стоимость жилья, но чаще, каждым очередным повышением стоимости продаж «муниципальных квартир» провоцируют очередной виток роста стоимости жилья на рынке. Вывод - государственное жильё является неэффективной статьёй расходов бюджета.
Предлагается:
- Продлить на 3 года бесплатную приватизацию жилья.
- Государственное и муниципальное жильё на конкурсных условиях передать в управление частным компаниям.
- По мере высвобождения жилья из социального найма, выставлять его на продажу.
- Запретить финансирование государственных жилищных программ, ставящих целью строительство жилья для последующей сдачи в социальный найм или продажу населению по льготным ценам.
- Для целей бесплатного предоставления жилья определённым категориям граждан, осуществлять его покупку на рынке, либо на условиях открытого государственного заказа, финансируемого на этапе строительства за счёт частных инвестиций, но под государственные гарантии.
- Ликвидировать государственные эксплуатационные организации.
III. Эволюция системы ипотечного кредитования
Следует констатировать, что законодательная и нормативная база ипотечного кредитования в целом сформирована. Дальнейшее совершенствование законодательства не требует активной государственной поддержки, за исключением мер по координации темпов роста объёмов строительства жилья и темпов роста объёмов ипотечного кредитования, а также формирования системы страхования рисков в системе ипотечного кредитования. Формирование системы ипотечного кредитования в России будет завершено с началом обращения ипотечных ценных бумаг. Государство должно обеспечить соразмерность объёма предложения жилья объёму предложения ипотечных кредитов.
1. Регулирование уровня процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания равновесной ситуации между спросом и предложением на жилищном рынке.
Увлечение мерами по приросту объёмов ипотечного кредитования чревато неконтролируемым ростом цен на жильё и как следствие - снижением покупательной способности граждан и торможением темпов роста объёмов жилищного строительства. Главной опасностью является государственное стимулирование резкого падения процентных ставок, за счёт сверхобеспеченности корпоративных облигаций АИЖК благодаря 100% государственному гарантированию.
Предлагается:
- Лимитировать АИЖК по выпуску корпоративных облигаций, обеспеченных государственной поддержкой, только в пределах пулов закладных по кредитам и займам, выдаваемых социальным категориям граждан (очередникам, военнослужащим, селянам, представителям дефицитных и особо опасных профессий, переселенцам и т.п.) в рамках государственных жилищных программ. Остальные, эмитируемые АИЖК ценные бумаги, с 2007г. не обеспечивать различными формами государственной поддержки.
- С 2007г. распространить право на получение государственной поддержки на эмитентов с государственным участием в капитале на общих условиях с АИЖК.
- В рамках реформы финансовой системы добиться, чтобы не позднее 2008г. ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации стала реальным рыночным индикатором, к которому можно было бы привязывать процентные ставки по ипотечным кредитам и займам, либо сформировать иной рыночный индикатор, в состав которого входила бы и оценка покупательной способности граждан на жильё.
2. Страхование финансовых рисков на рынке ипотечного кредитования.
Складывающаяся система сопровождения ипотечных кредитов и займов, основанная на Агентах по сопровождению, ответственность которых перед инвесторами ограничивается присваиваемыми лимитами ответственности, не защищает наверняка рынок от финансовых рисков, связанных с:
- дефолтами заёмщиков и невозможностью обращения взыскания на предмет залога;
- кассовыми разрывами в деятельности Агентов по сопровождению, не позволяющими осуществить своевременный выкуп дефолтных закладных у инвестора;
- дефолтами Агентов по сопровождению.
Предлагается:
- Разработать Стандарты страхования финансовых рисков при жилищном и ипотечном кредитовании, позволяющие привлекать к этому виду страхования страховые компании.
- Стимулировать создание обществ взаимного страхования финансовой ответственности Агентов по сопровождению.
- Сделать страхование финансовых рисков обязательным при:
- выдаче кредитов и займов с первоначальным взносом менее 30%;
- рефинансировании жилищных кредитов и займов на этапе строительства жилья;
- превышении процентных ставок по жилищным и ипотечным кредитам и займам более чем на 2 пункта над номиналом общепринятого финансового индикатора (например, ставкой рефинансирования ЦБ РФ).
3. Внедрение механизмов перекредитования и повторного залога недвижимости.
В условиях провоцируемого государством падения процентных ставок по ипотечным кредитам и займам возникает эффект отсроченного спроса из-за ожидания очередного падения ставок. Долгосрочный характер ипотечных кредитов и займов, а соответственно залога недвижимости ограничивает возможности заёмщиков по эффективному использованию залоговых качеств принадлежащей им недвижимости.
Предлагается:
- Разработать государственные нормативы перекредитования ипотечных кредитов и займов с целью осуществления эффективного государственного контроля за этим видом кредитной деятельности.
- Разработать законодательную базу повторного залога недвижимости.
4. Урегулирование процедур оценки и залога земли (строительных участков и участков под жильём).
В общем объёме ипотечного кредитования сделки, основанные на залоге индивидуальных домов и земельных участков составляют ничтожную часть, что в большей степени связано со сложностью оценки и оформления земли в залог.
Предлагается:
- Прекратить практику передачи государством и муниципалитетами земли в аренду под строительство жилья. Осуществлять выделение земли только на условиях дарения и продажи, с правом регресса земельных участков в государственную или муниципальную собственность в случае отказа от строительства в течение 2-х лет с даты покупки.
- Первичную продажу земли осуществлять только на открытых торгах, для чего образовать региональные земельные биржи. Исключение могут составлять только земельные участки под индивидуальное строительство жилья для социальных категорий граждан в рамках социальных программ.
- Объявить ускоренную приватизацию земли под жилыми домами (не более 3-х лет).
- Рассматривать участок земли и построенный на нём дом как единый комплекс для целей оценки и залога.
- Спекуляцию земельными участками, приобретёнными у государства и муниципалитетов, в случае, если на них отсутствуют завершённые или незавершённые строительством жилые дома, осуществлять только через региональные земельные биржи с установлением 5-ти кратной государственной пошлины.
- При первичной продаже участков предоставлять покупателям гарантию обратного выкупа участков государством или муниципалитетами по первоначальной стоимости без государственной пошлины.
5. Ипотека доходных домов.
Развитие рынка арендного жилья может быть обеспечено только при условии сопоставимости арендной платы за жильё аннуитетным платежам по ипотечным кредитам и займам. Таким образом, строительство доходных домов необходимо обеспечить заёмными ресурсами, по цене сопоставимыми с ипотечными.
Предлагается:
- Распространить государственные гарантии на корпоративные облигации АИЖК (эмитентов с государственным участием в капитале), обеспеченные ипотекой доходных домов классов *, **, ***.
- Разработать нормативную базу ипотеки доходных домов, выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой доходных домов.
- Разрешить зПИФам недвижимости выкуп прав требования по инвестиционным контрактам на строительство доходных домов при условии их последующей конвертации в ипотечные закладные.
IV. Формирование системы стимулирования целевых накоплений граждан на первоначальные взносы при ипотечном кредитовании
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования сдерживается недостаточными накоплениями граждан. Причём, меры по субсидированию части первоначальных взносов не решают проблемы большей части низкооплачиваемых категорий граждан в силу того, что их платёжеспособность по ипотечным кредитам требует существенно большей доли первоначального взноса в стоимости жилья, нежели классические 30%. Необходима государственная поддержка эффективных механизмов накопления гражданами первоначальных взносов. При этом, существенная часть таких накоплений должна стать источником инвестиций в строительство жилья и коммунальной инфраструктуры.
1. Формирование целевых накопительных (сберегательных) институтов и инструментов.
До сих пор государство стимулировало спрос на жильё, в результате чего провоцировало рост стоимости жилья. Необходимо переориентировать государственную помощь на организацию сбережений и стимулирование предложения жилья.
Большинство накопительных институтов и инструментов не позволяют гражданам осуществлять накопления (инвестиции) с доходностью, компенсирующей рост стоимости жилья.
Предлагается:
- разработать и принять законодательную базу для деятельности открытых и специальных ПИФ жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, которые имели бы право инвестировать средства в обязательства девелоперов, обеспеченные правами на земельные участки и инвестиционные контракты.
- принять Федеральный закон «О строительно-сберегательных кассах».
- ЦБ РФ разработать нормативную базу о целевых жилищных депозитах и о порядке финансирования жилищного строительства за счёт привлекаемых на такие депозиты средств.
- разработать и принять законодательную базу государственного премирования целевых жилищных накоплений граждан.
- разработать порядок государственной аккредитации накопительных институтов (банковских депозитов, кооперативных программ и т.п.), на которые распространить систему государственного премирования накоплений.
2. Развитие накопительно-ипотечных систем.
Следует признать ФЗ «О накопительно-ипотечной системе обеспечения жильём военнослужащих» прорывом в новую политику государственной поддержки граждан в улучшении жилищных условий. В то же время, настоящий закон обладает двумя существенными недостатками, а именно:
а) закон не стимулирует собственные накопления военнослужащих;
б) концентрируемые в данной накопительно-ипотечной системе средства не инвестируются в жилищное строительство.
Предлагается:
- Сформировать универсальную законодательную базу для накопительно-ипотечных систем, в которой предусмотреть:
- возможность солидарного пополнения лицевых счетов (паёв) граждан-участников, как самими участниками, так и сторонними институтами (например государством и работодателями);
- премирование собственных накоплений участников;
- инвестирование средств накоплений в жилищное строительство и коммунально-сервисную инфраструктуру;
- реализацию систем через специальные ПИФ жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, целевые жилищные накопительные программы банков, стройсберкассы (ССК), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и кредитно-потребительские кооперативы граждан (КПКГ);
- прямую зависимость порядка получения ипотечных жилищных кредитов (займов) от условий накопления первоначальных взносов;
- невозможность получения участниками государственных премий в случае нецелевого изъятия собственных накоплений участниками и/или их отказа от получения ипотечных жилищных кредитов (займов) для приобретения жилья;
- механизмы государственного контроля за инвестированием средств накоплений в жилищное строительство и коммунально-сервисную инфраструктуру.
V. Социальное обеспечение малоимущих и особо значимых для государства категорий граждан приемлемыми жилищными условиями
Формируемая в Российской Федерации система обеспечения жильём социальных категорий граждан сохраняет основные черты социалистического распределения жилья между нуждающимися. Такой подход не может удовлетворить всех нуждающихся в жилье граждан и продолжает провоцировать социальные конфликты. Необходима глубокая реформа принципов социальной помощи гражданам в улучшении жилищных условий.
1. Трансформация принципов получения жилья в социальный найм.
Социальные очереди на жильё при существующей декларации социальных гарантий на жильё не могут быть не только ликвидированы, но и существенно сокращены.
Предлагается:
- Отказаться от декларирования обеспечения социальных категорий граждан собственным жильём.
- Трансформировать понятие «социальный найм жилья» в понятии «жилищные компенсации арендной платы за жильё».
- Очередникам впредь предлагать альтернативу:
- бессрочная ежемесячная компенсация части арендной платы за жильё или
- разовая компенсация части первоначального взноса при ипотечном кредитовании.
2. Государственное дарение жилья или компенсация его рыночной стоимости для определённых категорий граждан.
Для определённых категорий государственных служащих, ветеранов, многодетных семей и т.п. следует сохранить государственное дарение жилья.
Предлагается:
- Ввести единый общефедеральный норматив стоимости квадратного метра общей площади жилья, вне зависимости от региональных цен на жильё. Субъектам РФ и муниципалитетам разрешить вводить социальные надбавки (субсидии) к общефедеральному нормативу стоимости, с целью регулирования миграционных потоков.
- Для государственных служащих, перед которыми государство берёт обязательство по компенсации полной стоимости жилья (дарению) сформировать единую накопительно-ипотечную систему обеспечения жилищными условиями (аналог - ФЗ «О накопительно-ипотечной системе обеспечения жильём военнослужащих»), в которой:
- на период до получения (покупки) жилья в собственность служащему предоставляется государственная компенсация части арендной платы за жильё;
- в период государственной службы на лицевой счёт служащего зачисляется ежегодный накопительный взнос, пропорциональный 10 части общефедерального норматива стоимости жилья;
- служащему должно быть предоставлено право довносить собственные средства на лицевой счёт, при этом государство должно премировать накопления служащих;
- служащему должно быть предоставлено право использовать накопленные средства на первоначальный взнос при ипотечном кредитовании, а по факту получения ипотечного кредита (займа) - на выплаты по нему, либо частичное досрочное погашение;
- в случае, если служащий приобретает в период службы жильё за пределами места службы, ему должна быть сохранена компенсация части арендной платы за жильё на период до переезда в приобретённое жильё либо до окончания службы;
- средства накоплений в системе должны частично (до 20%) использоваться на инвестиции в строительство доходного жилья для этих категорий служащих, а также в строительство коммерческого жилья в наиболее привлекательных для служащих районах проживания.
- Для ветеранов, многодетных семей и т.п. государство должно приобретать жильё на рынке, активно используя для улучшения потребительских качеств этого жилья (за счёт большей цены или площади покупаемого жилья) возможности благотворительных фондов.
- Аналогично п.4 государство обязано финансировать систему приюта (детские дома, дома инвалидов, ветеранов, «ночлежки»).
3. Субсидиарная помощь покупателям жилья, относящимся к социальным категориям граждан.
Государственные субсидии при ипотечном жилищном кредитовании следует ограничить только субсидиями части первоначального взноса и, возможно, периодическими субсидиями на частичное досрочное погашение ипотечных кредитов и займов. Субсидии процентных ставок по ипотечным кредитам и займам следует признать неэффективной мерой субсидиарной помощи гражданам в силу избыточной нагрузки на бюджет при долгосрочных обязательствах и малого числа удовлетворённых такой помощью.
Граждане, имеющие жильё, не соответствующее социальному нормативу и относящиеся к категории нуждающихся, в случае, если они готовы арендовать жильё лучшего качества, должны иметь право на компенсацию части стоимости арендной платы за жильё, пропорциональной разнице между площадью имеющегося и арендуемого жилья.
Граждане, уже получающие компенсацию части арендной платы за жильё, должны иметь право не ранее чем через три года после регистрации в очереди приобрести жильё с помощью ипотечного кредита (займа) и государственной субсидии, если на момент подачи заявления на государственную субсидию они отнесены к социально значимой категории.
Предлагается:
- Ввести требование о ежегодной сдаче налоговых деклараций всеми совершеннолетними членами семей граждан, зарегистрированных в социальных очередях на улучшение жилищных условий.
- Семьям граждан, обладающим совокупным доходом, достаточным для получения ипотечного кредита (займа) на коммерческих условиях с целью покупки жилья общей площади, соответствующей новым Стандартам жилищных условий, должно быть отказано в получении субсидии на первоначальный взнос, при этом может быть сохранена компенсация части арендной платы за жильё.
- Размер субсидии на первоначальный взнос при ипотечном кредитовании не может превышать 50% от стоимости жилья, при этом конкретная сумма компенсации должна зависеть от среднего дохода семьи за предыдущие три года.
Предложения, по мнению разработчиков, формулируют Концепцию новой жилищной политики и позволят при их применении в Национальном проекте «Доступное жильё для граждан России» добиться:
- увеличения числа и объёма источников инвестиций в жилищное строительство и коммунальную инфраструктуру;
- быстрой динамики роста объёмов жилищного строительства;
- роста качества жилищных условий и ускоренного приближения его к мировым стандартам;
- внедрения передовых строительных технологий на всей территории страны;
- соответствия предложения жилья платёжеспособному спросу;
- обеспечения для граждан выбора способа проживания (собственное или арендное жильё);
- оптимизации стоимости жилья и процентных ставок по ипотечным кредитам и займам;
- рационализации социальной ответственности государства по обеспечению определённых категорий граждан жилищными условиями.
|
|
АРХИТЕКТУРА (архив)
Архивы:
Выставка "Архитектура"
Выставка "Ваше жилище"
Выставка "Экология города"
Другие выставки
|
